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 建築法律知識・容積率(ようせきりつ)    
 
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  建築法律知識
 

 
■国や地方自治体は国民が文化的、健康的な生活が営まれるように、都市計画法や建築基準法を定め、建築に対して一定の制限やルールを設けています。そこには都市計画区域や、用途地域、建蔽率、容積率、道路斜線、北側斜線、絶対高さ、防火規制 等の制限やルールがあります。
プレハブ建築物、リース、中古物件に対しましても、原則的には上記の法が適用されます。詳細はスタッフにお問い合わせ下さい。
 
  容積率(ようせきりつ)
  ■容積率(ようせきりつ)とは敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合のことで、容積率を定めることで土地に空間を作り、過密化を防ぐ役割を果たしています。容積率は用途地域別に定められています。従って、建物を建てるには容積率の制限内で建築しなければなりません。 

  容積率を数式で表すと
 ■容積率=建築物の延べ床面積÷敷地面積
上記のとおり、容積率とは敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合のことです。通常60%、200%というように%で表されます。
具体的には、敷地面積100uの場所に200uの建築面積の建物を建てる場合、その建蔽率は200%ということになります。その地域の建蔽率が200%と決まっていれば、合法的ということになります。その地域では200uを超えて建築することはできません。

  建築物の延べ床面積とは
■建築物の延べ床面積とは外壁、又は柱の中心線で囲まれた面積のことで、各階の床面積の合計です。
■1階だけの面積ではありません。

 同一敷地内に2棟以上の建築物がある場合 
同一敷地内に2棟以上の建築物がある場合は各棟の床面積の合計の敷地面積に対する割合のことです。
 ■この場合の容積率=各棟の延べ床面積の合計÷敷地面積
上記のとおり、容積率とは敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合のことです。

 2つ以上の用途地域にまたがる敷地の場合 
 2つ以上の用途地域にまたがる敷地の場合はそれぞれの用途地域にある敷地の面積にそれぞれの容積率を乗じて、それを合計したものになります。
■例えば第一種住居地域・容積率規定200%の地域に100u、商業地域・容積率規定500%の地域に100uの土地がまたがっている場合とします。
上記の場合、第一種住居地域では100u×200%=200u、商業地域では100u×500%=500uとなり、その合計は200u+500u=700uとなります。つまり、この場合は700uの建築物まで建てられるということになります。

 容積率の最高限度
■前面道路の幅員(幅)によって定まる最大容積率と、用途地域により定められている容積率のどちらか低いほうの数値が、この地域の最大容積率となります。
このように容積率は2つの観点から決定されますので、間違えやすく、注意が必要です。

 
  容積率を知るには
  ■容積率(ようせきりつ)を知るには各市区町村の都市計画課、建築課、建築指導課等に電話をするか出向いて、住所、場所等を告げて、その場所を特定することができれば、教えてもらえます。できれば出向いて地図上ではっきりとその場所を指し示したほうが間違いがありません。用途地域が複雑に入り組んでいる場合には取り違えることもあります。

  原則的な容積率は
用途地域  原則の容積率
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
50%・60%・80%・100%・150%・200%
のうち都市計画で定める割合 
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100%・150%・200%・300%・400%・500%
のうち都市計画で定める割合
商業地域  200%・300%・400%・500%・600%・700%
・800%・900%・1000%・1100%・1200%・1300%
のうち都市計画で定める割合
工業地域
工業専用地域
 100%・150%・200%・300%・400%
のうち都市計画で定める割合50%・60%
 指定の無い地域   50%・80%・100%・200%・300%・400%
のうち特定行政庁が指定する割合

 前面道路による容積率の制限 
■前面道路が幅員12m以下の場合はその道路幅にそれぞれの地域に応じて下記の%を乗じた数値以下でなければなりません。
用途地域  乗じる数値
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
40%
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
40%・特定行政庁が指定する地域では60%
その他の地域  60%・特定行政庁が指定する地域では40%又は80%
 
 
   
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